Musterschreiben Kündigung Eigenbedarf. Foto: Uwe Roth

Kündigung Eigenbedarf: Mehr Anfragen beim Mieterbund

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Bietigheimer Zeitung Uwe Roth 12.04.2017

Der Mieterbund meldet eine stark gestiegene Zahl an Eigenbedarfskündigungen, die nun durch ein neues Urteil erschwert sind.

Diese Art von  Kündigungsschreiben kommen meistens aus heiterem Himmel: Hiermit wird die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt. Je nach Dauer des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist nach den gesetzlichen Vorgaben zwischen drei und neun Monaten. Das ist nicht viel Zeit, um auf einem leergefegten Immobilienmarkt, wie das in der Region der Fall ist, eine neue und vor allem bezahlbare Bleibe zu finden.

Der Eigenbedarf scheint bei Vermietern als Kündigungsgrund immer beliebter zu werden. Im Jahr 2015 hatten sich noch 92 Ratsuchende an den Mieterbund für die Stadt und den Landkreis Ludwigsburg gewandt, weil ihr Vermieter die Wohnung für sich freihaben oder an ein Familienmitglied beziehungsweise einen nahen Verwandten weitergeben wollte. Im vergangenen Jahr waren es dagegen knapp 170 Ratsuchende.

Analyse der Eigenbedarfsgründe

„Ein Megaanstieg“ um fast hundert Prozent, stellt eine Mitarbeiterin der Geschäftsstelle des Mieterbunds in Ludwigsburg fest. Insgesamt sind dort 2016 rund 700 Fälle bearbeitet worden. Somit drehte sich jede vierte Beratung um die Frage, entsprechen die vom Vermieter angeführten Eigenbedarfsgründe den Bestimmungen im Bundesgesetzbuch (BGB) oder sucht er lediglich einen Vorwand, um trickreich günstig wohnende Altmieter durch besser zahlende Neumieter zu ersetzen?

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) von Ende März sollen solche Täuschungsmanöver Immobilienbesitzern künftig erschwert werden. Stellt sich beispielsweise heraus, dass die als Kündigungsgrund genannte wohnungssuchende Tochter am Ende gar nicht einzieht, kann der Vermieter auf Schadenersatz verklagt werden. Steht die Wohnung Monate nach dem Auszug immer noch leer, muss der Vermieter detailliert begründen, warum der Eigenbedarf später nicht umgesetzt wurde. Der Bundesgerichtshof stellte damit beim Eigenbedarf einen strengen Maßstab für Vermieter auf.

In einem weiteren Urteil haben die Bundesrichter entschieden, dass ein Vermieter gut begründen muss, für welchen Zweck er die bislang fremdvermietete Wohnung selbst nutzen möchte. Im verhandelten Verfahren hatte die Vermieterin dem Mieter einer kleinen Wohnung in Berlin gekündigt. Begründung: Ihr Ehemann habe im gleichen Haus eine Beratungsfirma und benötige die Wohnung, um Akten auszulagern. Das reicht nach Ansicht des BGH aber nicht aus, um die Kündigung zu rechtfertigen.

Problem der Definition

Noch im Jahr 2012 hatte der BGH entschieden, der Vermieter dürfe eine Mietwohnung kündigen, wenn er oder ein Familienangehöriger die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen wolle. Damals hieß es, der Vermieter könne sich auf die Generalklausel des Gesetzes berufen, wonach es ausreiche, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe.

„Der gesetzlich nicht näher definierte, unscharfe Begriff des berechtigten Interesses musste immer öfter für eine Kündigungsbegründung herhalten, wenn zum Beispiel die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nicht vorlagen“, stellt der Mieterbund fest. Der Bundesgerichtshof habe diese Entwicklung nun aber gestoppt.

Verteidigung der Kündigung

Beim Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in der Region Ludwigsburg unterstreicht man hingegen „die große Bedeutung der Eigenbedarfskündigung für einen funktionierenden Wohnungsmarkt“. Wohnungen würden von Privaten auch mit der Perspektive gekauft, sie irgendwann einmal selbst nutzen zu können. „Gäbe es das Instrument der Eigenbedarfskündigung nicht oder könnte es nicht durchgesetzt werden, würden viele Wohnungen nicht auf dem Mietwohnungsmarkt angeboten – denn sie würden weder gekauft noch gebaut“, heißt es in einer Mitteilung von Haus & Grund Württemberg, eines Interessenverbandes für Haus- und Grundstücksbesitzer.