Musterschreiben Kündigung Eigenbedarf. Foto: Uwe Roth

Eigenbedarf muss nachgewiesen werden

ZVW Uwe Roth 29.05.2017

Waiblingen/Karlsruhe. Der Mieterverein Waiblingen meldet gestiegene Zahlen an Eigenbedarfskündigungen. Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs erschwert Vermietern, ihre Mieter mit solchen Gründen loszuwerden. Sollte ein Vermieter fremd vermieten, statt selbst einzuziehen oder einen Verwandten einziehen zu lassen, kann der gekündigte Mieter künftig Schadensersatz fordern.


Derartige Kündigungsschreiben kommen meistens aus heiterem Himmel: Hiermit wird die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt. Je nach Dauer des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist nach den gesetzlichen Vorgaben zwischen drei und neun Monaten. Das ist nicht viel Zeit, um auf einem leergefegten Immobilienmarkt, wie das in der Region der Fall ist, eine neue und vor allem bezahlbare Bleibe zu finden.

Roswitha Stahl, Vorständin des Mietervereins Waiblingen und Rechtsanwältin, berichtet von „einer ziemlich gestiegenen Zahl“ von diesbezüglichen Anfragen. Viele Beratungen drehten sich um die Frage, ob die vom Vermieter angeführten Eigenbedarfsgründe den Bestimmungen im Bundesgesetzbuch (BGB) entsprächen oder er lediglich einen Vorwand suche, trickreich günstig wohnende Altmieter durch besser zahlende Neumieter zu ersetzen? Stahl vermutet aus ihrer Beratungserfahrung, dass es sich wohl oftmals „um vorgetäuschte Gründe“ handle.

Strenge Maßstäbe für Vermieter

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) von Ende März sollen solche Täuschungsmanöver Immobilienbesitzern künftig erschwert werden. Stellt sich beispielsweise heraus, dass die als Kündigungsgrund genannte wohnungssuchende Tochter am Ende gar nicht einzieht, kann der Vermieter auf Schadenersatz verklagt werden. Steht die Wohnung Monate nach dem Auszug immer noch leer, muss der Vermieter detailliert begründen, warum der Eigenbedarf später nicht umgesetzt wurde. Der Bundesgerichtshof stellte damit beim Eigenbedarf einen strengen Maßstab für Vermieter auf.

In einem weiteren Urteil haben die Bundesrichter entschieden, dass ein Vermieter gut begründen muss, für welchen Zweck er die bislang fremdvermietete Wohnung selbst nutzen möchte. Im verhandelten Verfahren hatte die Vermieterin dem Mieter einer kleinen Wohnung in Berlin gekündigt. Begründung: Ihr Ehemann habe im gleichen Haus eine Beratungsfirma und benötige die Wohnung, um Akten auszulagern. Das reicht nach Ansicht des BGH aber nicht aus, um die Kündigung zu rechtfertigen.

„Berechtigtes Interesse“ reicht nicht aus

Noch im Jahr 2012 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, der Vermieter dürfe eine Mietwohnung kündigen, wenn er oder ein Familienangehöriger die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen wolle. Damals hieß es, der Vermieter könne sich auf die Generalklausel des Gesetzes berufen, wonach es ausreiche, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe. „Der gesetzlich nicht näher definierte, unscharfe Begriff des berechtigten Interesses musste immer öfter für eine Kündigungsbegründung herhalten, wenn zum Beispiel die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nicht vorlagen“, stellt der Mieterbund fest. Der Bundesgerichtshof habe diese Entwicklung nun aber gestoppt.

Anwältin Stahl ist überzeugt, dass das Urteil die Position der Mieter stärkt. Bislang habe der Gekündigte gegenüber dem Gericht den Nachweis erbringen müssen nachzuweisen, dass der Vermieter von Anfang an vorhatte, die Wohnung fremd zu vermieten. Dies sei aber nahezu unmöglich gewesen. Nun könne ein Vermieter noch Monate später nachträglich belangt werden. Dann, wenn offensichtlich geworden sei, dass die Begründung im Kündigungsschreiben vorgeschoben war. Stahl kündigt an, manche Fälle, die an den Mieterverein herangetragen worden seien, auf der Basis des Urteils erneut zu prüfen.

Hausbesitzerverein ist unzufrieden

Beim Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in der Region Ludwigsburg unterstreicht man hingegen „die große Bedeutung der Eigenbedarfskündigung für einen funktionierenden Wohnungsmarkt“. Wohnungen würden von Privaten auch mit der Perspektive gekauft, sie irgendwann einmal selbst nutzen zu können. „Gäbe es das Instrument der Eigenbedarfskündigung nicht oder könnte es nicht durchgesetzt werden, würden viele Wohnungen nicht auf dem Mietwohnungsmarkt angeboten – denn sie würden weder gekauft noch gebaut“, heißt es in einer Mitteilung von Haus & Grund Württemberg.

Siehe auch: http://journalistroth.eu/kuendigung-eigenbedarf/

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